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Riesgos de invertir en remates judiciales en colombia

En el presente artículo te explicaremos los riesgos de invertir en remates judiciales o aspectos que deberás tener en cuenta si quieres adentrarte en el mundo de remates judiciales en Colombia. En tanto que debes conocer los riesgos a la hora de tomar tu decisión, es importante conocerlos y cómo estos se pueden mitigar, así como las razones jurídicas por las cuales es mejor validar con un profesional antes de tomar la decisión de si presentarte o no a una audiencia de adjudicación en Colombia.

  • QUE EL INMUEBLE POR FALTA DE VALIDACIÓN DEL INTERESADO RESULTE NO RENTABLE O MÁS COSTOSO DE LOS ESPERADO.

Ya sea que la misma persona lo haga por su cuenta o ya sea por medio de un abogado de confianza, de la validación física y jurídica, puede resultar que un inmueble que en principio parecía un buen negocio, resulte siendo uno que lo dejé muy mal parado. Es por ello que resulta de vital importancia seguir el siguiente consejo: sea como fuere no pases por alto el proceso de validación.

Es un caso muy común sobre el cual se peca por parte de los interesados que resultan adjudicatarios y que no tuvieron las suficientes precauciones a la hora de presentarse a un bien inmueble, el pensar que todos los remates son buenos e incluso pensar que no es necesaria una asesoría al respecto es un error del cual podrían arrepentirse por un muy buen tiempo.

El deber de cerciorarnos cuidadosamente sobre el estado actual físico y jurídico del inmueble es imperioso (posibles posesiones, estado físico, expediente, certificado de tradición, estado de posibles deudas ante servicios públicos y/o tributarias y de rentabilidad), esto podría evitarte casos en los que existan créditos de mayor prelación que puedan afectar el bien que te fue adjudicado o anular la adjudicación por no haberse tenido en cuenta aspectos que un conocedor jurídico está en su deber de identificar.

Dentro de la validación física es posible evitar sorpresas visitando el inmueble, contactando el secuestre, o incluso si deseas tu remate judicial para llevar a cabo en él un proyecto arquitectónico que mejore la rentabilidad de tu inversión, en dichos casos lo mejor que puedes hacer es llevar a cabo un estudio de la norma del predio. A continuación vamos a detallarte algunos casos que te pueden ayudan a entender mejor qué casos podrían darse.

Para comenzar, existen muchos casos en los que los bienes inmuebles a ser rematados judicialmente han sido abandonados e incluso se encuentran en estado de ruina. Más allá de ahondar en el por qué, resulta fundamental que lo sepas de antemano en la medida que si lo adquieres así, deberás ser consiente en que será necesario hacer una inversión para habilitar el inmueble o planificar con suficiente previsión qué será lo más conveniente para hacer con la propiedad. Verificando entonces su estado físico podrás calcular con un arquitecto cuánto podría ser la inversión adicional para hacer el inmueble atractivo para la reventa, si lo mejor que puedes hacer es demolerlo y construir en él algo nuevo, o sencillamente no comprarlo porque supera tu presupuesto.

En cuanto a la verificación jurídica del inmueble, estudiando su certificado de tradición y expediente podrás darte cuenta de cómo surgió el proceso, si el aviso cumple con todas las formalidades que fija la ley para poder llevarse a cabo la audiencia de adjudicación; si la adjudicación se va a llevar a cabo por el 100% de la propiedad o tan solo una parte o cuota parte de ella como en el caso de los procesos divisorios; o si por otro lado el inmueble se encuentra envuelto en más procesos con otros acreedores. Sobre este último aspecto te informaremos con detalle en una próxima cápsula o artículo informativo dado que el tema – también llamado prelación de créditos – posee una gran amplitud.

Ahora bien, existe un caso que para nosotros es muy interesante, y que sobre todo es importante tener en cuenta para quienes deseen lograr un remate judicial para hacer un proyecto inmobiliario o arquitectónico, y es el estudio de norma del predio que se va adquirir. Como no todas las personas manejan dicho término e incluso no tienen pista sobre en qué consiste dicho estudio, vamos a intentar ser lo más claros y sencillos en su explicación con el ánimo de que se queden con la mejor idea posible al respecto.

Todo predio en teoría y de acuerdo con la ley colombiana se encuentra ubicado en una determinada clasificación de suelo. Siendo así, un determinado predio puede ubicarse ya sea en suelo urbano, rural o suburbano. De acuerdo con tal clasificación, existen unos instrumentos de ordenamiento territorial en cada jurisdicción o territorio que dictan las normas acerca de cómo construir, cuánto porcentaje del terreno se puede ocupar -puesto que existen casos en los que no se puede construir el 100% del terreno- cuántos pisos se puede construir, o algunos determinantes importantes que pueden impedir o limitar la construcción del proyecto ya sea inmobiliario, turístico, o de recreo que deseas desarrollar en él.

Conforme a lo anterior, la única forma para corroborar que su idea o proyecto puede ser ejecutada en el predio que le interesa para remate judicial, es estudiando el conjunto de normas que existen dentro del municipio establecidas para saber con exactitud si es posible o por el contrario tendrá que replantear su proyecto para que le puedan aprobar su respectiva licencia de construcción o desarrollo, o en el peor de los casos que no sea viable construir proyecto alguno en el predio porque se encuentra protegido por disposiciones ambientales.

Frente a dicha verificación, si se nos pregunta, es esta de las más interesantes porque tiene un alto grado de complejidad. Se requiere bastante premura dado que los avisos de remate y la ocurrencia de la audiencia no son muy largos -los tiempos promedios son de 20 a 30 días- por lo que recomendamos si se desea desarrollar un proyecto para inversión contactar con anterioridad a su consultor de norma de confianza o escoger su firma de asesoramiento de remate con tiempo para que estos conozcan de antemano su necesidad e intereses. Resulta en dichos casos recomendable ganar tiempo y que los estudios y negociación de su contrato de asesoría no le resten, sino que sumen a los de norma, porque la idea es que se realicen con calma y tiempo necesario, tanto las confirmaciones como el levantamiento de la información.

Se recomienda entonces que si se sabe con seguridad en qué municipio se desea presentarse a remate judicial, contratar unos meses antes antes de presentarse, a la firma que les acompañará en el proceso, para que estos últimos hagan un levantamiento de la información relativa a planes de ordenamiento o esquemas territoriales y sus respectivos decretos. Esto, dado que no en todos los casos la información se encuentra en formato digital y las oficinas de planeación de algunos municipios – aunque cueste creerlo por el momento digital en el que nos encontramos – no poseen la información al público lista y clara en sus páginas web para consulta rápida y sencilla.

Para saber con certeza si se está ante un buen o mal negocio en predios que se encuentren abandonados o lotes a muy bajo precio, es necesario conocer de antemano la norma que le aplica al predio. Esto porque se recuerda que muchos de estos inmuebles en remate judicial, se encuentran en estado de abandono o sin desarrollar, donde lo que constituiría un buen negocio, sería la construcción de un nuevo inmueble sobre ellos o por su reventa directa, no sean más que una mera ilusión.

Con el fin de no extendernos más y queden con una idea general, otro tema muy importante para verificar es aquel sobre la validación de las posibles deudas tributarias o de servicios públicos o de administración que pueda tener el predio en remate judicial. Resulta muy importante ser consientes en lo posible con anterioridad a presentarse al remate saber a cuánto ascienden las posibles deudas que pueda tener el predio en cuestión. Esto porque la ley da la oportunidad a quienes resultan adjudicatarios de si pagan dichas deudas adjudicado el remate, hacer devolución de dichos saldos, razón por la cual se debe estar preparado para asumirlas rápidamente y que se las puedan reintegrar.

Es así pues como los anteriores aspectos son los que en una consultoría un abogado o firma consultora en remates podría ayudarlo a validar si es un buen negocio presentarse a determinado inmueble.

Tal como ya se demostró, no es como muchos piensan tan sencillo como parece. El margen de rentabilidad que como cliente o interesado en presentarse al remate judicial se obtenga del mismo dependerá en gran medida de hacer bien las validaciones anteriormente descritas. Y es que no resultaría en vano hacerlo, en tanto que se puede llegar a rentabilidades que van desde el 30% al 50% de lo invertido si se hacen las respectivas confirmaciones, y mucho más importante aún, estaría evitándose sobrecostos que pudieran ponerlo en una posición verdaderamente incómoda.

Para saber más acerca de aspectos que no conocías acerca de los remates judiciales te invitamos a visitar el siguiente link

Bibliografía

Calderón, Alberto. (2014) ANÁLISIS DE LA NORMA URBANA COMO INSTRUMENTO DE PLANEACIÓN. [Tesis Maestría en Planeación Urbana y Regional]. Universidad Javeriana. Repositorio Universidad Javeriana aquí.

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